Reißt der Zins Ihre Träume ein?

Bis Ende des Jahres dürften die Preise für Immobilienkredite steigen. Bauherren und Käufer, aber auch Sparer und Anleger, die ihre Rendite verbessern wollen, sollten jetzt aktiv werden.

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„Wer jetzt kein Haus hat, baut sich keines mehr.“ Auch wenn es wohl bald vorbei sein dürfte mit den günstigen Zinsen für Baufinanzierungen: In die Melancholie sollten Immobilienkäufer und Häuslebauer nicht gleich verfallen. Noch nicht.

Zwar mehren sich die Anzeichen für eine Zinswende. So waren die Zinsen für Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Februar dieses Jahres deutlich angestiegen und hatten die 1,5-Prozentmarke geknackt. Aber noch ist das Zinsniveau niedrig. Die Rahmenbedingungen für eine Baufinanzierung haben sich, im Vergleich mit den Tiefstständen im Herbst 2016, aktuell auf den ersten Blick nicht wirklich verschlechtert.

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Wie sehr fallen Zinserhöhungen ins Gewicht?

Bereits geringe Zinserhöhungen können Bau- oder Kaufvorhaben pro Jahr um mehrere Tausend Euro verteuern. Zwar scheinen die Schwankungen im Zehntel-Prozentpunkt-Bereich nicht weiter dramatisch zu sein. Doch sollte jeder, der eine Immobilie neu oder weiter mit einem Darlehen finanzieren muss, genau nachrechnen.

Wie sehr ein Anstieg ins Gewicht fällt und die Finanzierung belastet, zeigt eine vereinfachte Beispielrechnung. Für einen auf zehn Jahre festgeschriebenen Baukredit werden aktuell rund 1,5 Prozent Zinsen fällig. Um 300.000 Euro zu finanzieren, muss der Kreditnehmer im Jahr rund 4.500 Euro plus 10.500 Euro (3,5 Prozent) an Tilgung aufbringen. Das entspricht einer monatlichen Rate von 1.250 Euro. Steigt der Zins um einen Prozentpunkt, würden dafür monatlich schon 1.500 Euro fällig. Damit wächst die Gefahr, dass sich der Kauf der Immobilie nicht mehr so umsetzen lässt, wie er anfangs einmal geplant war.

Schließlich gilt es, bei einer seriösen Finanzierung einige Regeln zu beachten. So sollte etwa der Kaufpreis einschließlich der Erwerbskosten mindestens zu 20 Prozent aus Eigenkapital finanziert werden. Außerdem empfiehlt es sich, darauf zu achten, dass die monatlichen Finanzierungs- und Nebenkosten zusammen nicht mehr als ein Drittel des verfügbaren Nettoeinkommens ausmachen.

Quelle: Zinsbewusst

Was sollten Immobilienkäufer und Häuslebauer jetzt tun?

Sie sollten jetzt aktiv werden, um sich die günstigen Immobilienkredite für die Zukunft zu sichern. Da sind sich Baufinanzierungsexperten einig. Denn eine lange Zinsbindung bringt Planungssicherheit. Gerade bei hohen Kreditbeträgen ist eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren zu empfehlen.

Wer bereits eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen hat, kann dies mit einem sogenannten Forward-Darlehen machen. Bei dieser Art von Darlehen wird bereits heute ein Vertrag für einen neuen Kredit oder die Vereinbarung einer Prolongation geschlossen, das Darlehen wird aber erst zum Ablauf der Zinsbindung abgelöst. Das ist bis zu 48 Monate im Voraus möglich. Wenn der Erstkredit hingegen bereits in wenigen Monaten endet, kann es durchaus lohnen, die Baufinanzierung beim bisherigen Kreditgeber zu verlängern – günstige Zinsen vorausgesetzt. Aber die Höhe des Zinssatzes ist nicht alles und sollte nicht zu übereilten Käufen verleiten. Gerade beim Haus- oder Wohnungskauf gilt: Drum prüfe, wer sich lange bindet.

Welche Rolle spielen Bausparverträge im Niedrigzinsumfeld?

Sie feiern ein Comeback und werden immer wichtiger. „Der Abschluss eines Bausparvertrags kann sich trotz Mikrozinsen auf das Sparguthaben noch lohnen – nicht als Geldanlage, aber als klassischer Baustein für die künftige Immobilienfinanzierung“, urteilte jüngst die Stiftung Warentest. Denn die Zinsen für das heute noch günstige Bauspardarlehen sind garantiert – auch wenn der Kunde sein Darlehen erst in zehn Jahren abruft und der Zinssatz am Kapitalmarkt bis dahin dreimal so hoch sein sollten wie heute.

Diese Sicherheit bietet kein anderes Finanzprodukt. Sondertilgungen und staatliche Fördermöglichkeiten sind im Vergleich weitere Pluspunkte. Zu allen Details und zur Frage, wie Finanzierungsbausteine ein optimales Finanzierungskonzept ergeben, ist ein Vermögensberater genau der richtige Ansprechpartner.

Noch sind die Zinsen auf Immobilienkredite günstig.

Warum steigen die Zinsen für Baudarlehen jetzt überhaupt?

Die Antwort darauf findet sich an den Finanzmärkten, wo die Vorboten einer Zinswende bereits zu erkennen sind. Zehn Jahre nach der Finanzkrise haben die Notenbanken mit dem Ausstieg aus der ultralockeren Geldpolitik begonnen. Die Europäische Zentralbank (EZB) dürfte ihre bereits zurückgefahrenen Anleihekäufe, mit denen sie billiges Geld in den Markt gepumpt hat, bald einstellen.

Und in den USA dürfte die Notenbank Fed die Leitzinsen in diesem Jahr weiter anheben, den ersten Schritt nach oben vollzog sie bereits Ende 2015. Das macht Anlagen in Übersee attraktiver. Weil dann mehr Geld dorthin fließt, steigen hier die Zinsen. So hat die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen zu Jahresbeginn leicht zugelegt. Im Kielwasser des Kapitalmarktes folgte bisher immer mit leichter Verzögerung eine Zinssteigerung bei den Immobilienkrediten.

Steigen mit den Zinsen die Immobilienpreise?

Ja, aber nicht mehr so schnell. Ein Anstieg der Hypothekenzinsen beeinflusst den Immobiliensektor. Welche Auswirkungen mögliche Leitzinserhöhungen der EZB auf die Entwicklung der Wohnungspreise bis 2020 haben, hat das Portal Immowelt für 14 Großstädte untersucht. Nach der Studie hätte eine Anhebung auf 0,5 Prozent zur Folge, dass Käufer einen Wohnbaukredit für fünf bis zehn Jahre zu einem Zinssatz von rund 2 Prozent finanzieren müssten. Das würde den Preisanstieg verlangsamen, aber nicht stoppen. In Frankfurt würde das etwa dazu führen, dass Wohneigentum bis 2020 um 17 Prozent teurer wird statt um 22 Prozent bei gleichbleibenden Zinsen. Käufer müssten 2020 dadurch mit günstigeren Kaufpreisen von durchschnittlich 4.860 Euro pro Quadratmeter rechnen statt mit 5.080 Euro.  

Lässt sich auch ohne Eigenheim von Immobilien profitieren?

Ja. Wer zum Vermögensaufbau auch in Sachwerte investieren möchte, kann dies etwa komfortabel über einen offenen Immobilienfonds tun. Diese bieten eine flexible Möglichkeit, schon mit kleinen Summen von rund 50 Euro breit gestreut in Immobilien anzulegen. Sie sind als Beimischung für jeden langfristig orientierten Privatanleger geeignet.  

Sollten Sparer auf den Anstieg der Leitzinsen warten?

Wer auf stark steigende Zinsen für sein Sparbuch oder Tagesgeldkonto hofft, könnte enttäuscht werden. Die EZB hat den Leitzins vorerst auf null belassen. Wenn die EZB die Anleihenkäufe einstellt, ist das eher ein Signal für den Hypothekenzins. Experten rechnen frühestens 2019 mit einem moderaten Anstieg. Wer abwartet, muss in Kauf nehmen, dass die ohnehin dürftige Verzinsung seiner Spareinlage von der Inflation aufgefressen wird.  

Wie lässt sich jetzt mehr Rendite beim Vermögensaufbau erzielen?

An Aktien führt kein Weg vorbei. Wer langfristig in ein breit gestreutes Portfolio mit deutschen Standardaktien investiert hat, erwirtschaftete nach Berechnungen des Deutschen Aktieninstituts regelmäßig sechs bis neun Prozent Rendite pro Jahr. Dazu müssen Sparer keine Einzelaktien kaufen. Die bessere Alternative ist es, Anteile an einem Fonds zu erwerben. Dieser repräsentiert immer einen ganzen Korb von Aktien erfolgreicher Unternehmen. Neben den Kursgewinnen spricht noch etwas für ein solches Investment. Die wirtschaftliche Lage ist gut, die Unternehmen fahren Gewinne ein – und lassen ihre Aktionäre daran teilhaben. In diesem Jahr dürften die deutschen Top-Unternehmen aus dem Dax mehr als 30 Milliarden Euro an Dividenden weitergeben.

Was bedeutet das niedrige Zinsniveau für Kreditnehmer?

Wer Kredite aufgenommen hat, muss dank der niedrigen Zinsen derzeit weniger Geld zurückzahlen. Allerdings sind Dispozinsen, die Banken ihren Kunden für die Überziehung des Kontos berechnen, mit rund neun bis zwölf Prozent aktuell sehr hoch. Die Zinsen für Ratenkredite liegen deutlich unter denen für Dispos. Beim Privatkredit Smart der Deutschen Vermögensberatung ist das beispielsweise weniger als die Hälfte des durchschnittlichen Dispozinses. Meist lohnt sich das Umschulden und Zusammenfassen von Raten- und Dispokrediten in einen Vertrag. Wir können Sie dabei unterstützen, das günstige Zinsumfeld unter günstigen Konditionen für eine Neuordnung der Kredite zu nutzen.  

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